ब्रेकिंग

संपादकीय

जुन्या गृहनिर्माण संस्थांसाठी पुनर्विकासाचे महत्त्व

Samruddhi Dhayagude
15 Mar 2025

विद्यावाचस्पती विद्यानंद

गृहनिर्माण सोसायट्या शहरी आणि निमशहरी भागात राहणार्‍या समुदायाचा आधारस्तंभ आहेत, ज्यात सामूहिक मालकी, सामायिक जबाबदारी आणि परस्पर सहकार्याची तत्त्वे आहेत. कालांतराने नागरीकरण, इमारतीच्या वृद्धत्वाच्या पायाभूत सुविधा आणि रहिवाशांच्या विकसित गरजा यामुळे गृहनिर्माण संस्थांचे शासन, कायदेशीर पालन आणि पुनर्विकास हे महत्त्वाचे क्षेत्र बनले आहे. या लेखमालेच्या माध्यमातून डीम्ड-कन्व्हेयन्स अँड रि-डेव्हलपमेंट ऑफ हाऊसिंग सोसायटीज, या महत्त्वपूर्ण बाबींना सर्वसमावेशक आणि व्यावहारिक दृष्टिकोनाने संबोधित करण्याचे उद्दिष्ट आहे, ज्यामुळे विविध भागधारकांसाठी सखोल मार्गदर्शन मिळेल.

महाराष्ट्रातील जुन्या गृहनिर्माण संस्थांसाठी पुनर्विकासाची प्रक्रिया महत्त्वपूर्ण आहे. कालांतराने, पर्यावरणीय प्रदर्शन, देखभालीचा आणि संरचनात्मकतेचा अभाव यांमुळे निवासी इमारती खराब होतात, ज्यामुळे रहिवाशांच्या सुरक्षितता, कार्यक्षमता आणि एकूण राहणीमानाला धोका निर्माण होतो. अशा इमारतींचे पुनरुज्जीवन करण्यासाठी आणि त्यांच्या रहिवाशांचे कल्याण सुनिश्चित करण्यासाठी पुनर्विकास हा एक आवश्यक उपाय आहे.

पुनर्विकासाची गरज

महाराष्ट्रातील विविध गृहनिर्माण संस्था अनेक दशकांपूर्वी बांधण्यात आल्या होत्या जेव्हा बिल्डिंग कोड, तंत्रज्ञान आणि साहित्य आजच्या तुलनेत कमी प्रगत होते. जसजसे या इमारतींचे वय वाढत जाते तसतसे त्यांच्यात समस्या निर्माण होतात जसे की:

संरचनात्मक कमकुवतपणा : भिंतींना भेगा पडणे, मजबुतीकरण गंजणे आणि बांधकाम साहित्याचा र्‍हास यामुळे सुरक्षिततेशी तडजोड होते.

उपयुक्तता अप्रचलित : कालबाह्य प्लंबिंग, वायरिंग आणि सुविधांमुळे अकार्यक्षमता आणि सुरक्षितता धोक्यात येतात.

सध्याच्या बिल्डिंग मानकांचे पालन न करणे : जुनी संरचना अनेकदा अग्निसुरक्षा, भूकंप प्रतिरोधकता आणि प्रवेशयोग्यतेसाठी आधुनिक मानकांची पूर्तता करत नाही.

सुरक्षितता आणि जगण्याची क्षमता वाढवणे

पुनर्विकास जुन्या, असुरक्षित संरचनांना आधुनिक, सुरक्षित इमारतींनी बदलून रहिवाशांच्या सुरक्षिततेची खात्री देते. हे सुधारित पायाभूत सुविधा, सुधारित सुविधा आणि चांगल्या जागेच्या वापराद्वारे परिसराची राहण्याची क्षमता वाढवते.

पुनर्विकासाला समर्थन देणार्‍या कायदेशीर तरतुदी महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० आणि विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियमन (ऊउझठ) २०३४ पुनर्विकासासाठी एक फ्रेमवर्क प्रदान करतात. मुख्य तरतुदींमध्ये पुढील बाबी समाविष्ट आहेत :

सदस्यांची संमती : सोसायटीच्या किमान ५१% सदस्यांनी पुनर्विकास सुरू करण्यास सहमती दिलेली असणे आवश्यक आहे (सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या आदर्श उपविधीनुसार).

विकास करार : सोसायटी आणि विकासक यांच्यातील कायदेशीर करार सदस्यांच्या हिताचे संरक्षण सुनिश्चित करतात.

फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (ऋडख) चा वापर : पुनर्विकास प्रकल्पांना स्थानिक प्राधिकरणांनी दिलेल्या वाढीव एफएसआयचा फायदा होतो, ज्यामुळे चांगल्या डिझाइन आणि जमिनीचा अधिक कार्यक्षम वापर होऊ शकतो.

सामान्य गैरसमज दूर करणे चुकीच्या माहितीमुळे किंवा जागरूकतेच्या अभावामुळे पुनर्विकासाचा अनेकदा गैरसमज होतो. सामान्य गैरसमजांमध्ये खालील बाबी समाविष्ट आहेत:

मालकी गमावण्याची भीती : पुनर्विकासामुळे मालकी हक्क विकसकाकडे हस्तांतरित होतात असे सदस्य चुकीचे मानू शकतात. तथापि, विकास करार कायदेशीररीत्या सदस्यांच्या मालकीचे संरक्षण करतो.

विस्थापनाबद्दल चिंता : बांधकामादरम्यान तात्पुरते स्थान बदलणे आवश्यक आहे, परंतु विकासकांना करारानुसार पर्यायी निवास किंवा आर्थिक भरपाई प्रदान करणे बंधनकारक आहे.

निधीचा गैरवापर : आर्थिक व्यवहारांमध्ये योग्य लेखापरीक्षण आणि पारदर्शकता हे सुनिश्चित करते की निधीचा वापर विवेकपूर्वक केला जातो.

गृहनिर्माण संस्थांना लाभ

स्ट्रक्चरल सेफ्टी : आधुनिक बांधकाम तंत्रे आणि साहित्य भूकंपासारख्या नैसर्गिक आपत्तींना इमारतींना तोंड देता येणे शक्य होऊ शकते.

वर्धित सुविधा : लिफ्ट, पार्किंग, मनोरंजन क्षेत्रे आणि प्रगत सुरक्षा प्रणाली यांसारख्या सुविधा जीवनाचा दर्जा सुधारतात.

उच्च मालमत्तेचे मूल्य : आधुनिक पायाभूत सुविधा आणि सुधारित सौंदर्यशास्त्रामुळे पुनर्विकसित गुणधर्म विशेषत: मूल्यात/मूल्यांकनात वाढतात.

जागेचा उत्तम वापर : वाढीव एफएसआय ऑप्टिमाइझ केलेले लेआउट आणि अतिरिक्त युनिट्ससाठी परवानगी देते, ज्यामुळे गृहनिर्माण संस्थांना विक्रीयोग्य क्षेत्राद्वारे महसूल मिळतो.

पर्यावरणीय मानकांचे पालन : पुनर्विकसित इमारतींमध्ये अनकेदा पावसाचे पाणी साठवणे, सौर पॅनेल आणि ऊर्जा-कार्यक्षम डिझाइन यांसारख्या टिकाऊ पद्धतींचा समावेश होतो.

पुनर्विकास प्रक्रियेतील प्रमुख टप्पे

स्ट्रक्चरल ऑडिट आणि व्यवहार्यता अभ्यास : पुनर्विकासाची गरज निश्चित करण्यासाठी अधिकृत वास्तुविशारद किंवा अभियंता यांनी नेमणूक/निवड करून त्यांच्याद्वारे काम केले जाते.

सदस्यांची मान्यता : बहुमताची संमती मिळविण्यासाठी सर्वसाधारण सभा (एजीएम) ठराव आणि कायदेशीर सूचना घेऊन पूर्तता केली जाते.

विकसकाची निवड : सर्वोत्तम अटी प्रदान करणारा विकसक निवडण्यासाठी पारदर्शक बोली प्रक्रिया अवलंबून निवड केली जाते.

करारांची अंमलबजावणी : तपशीलवार पुनर्विकास कराराचा मसुदा तयार करणे आणि त्यावर स्वाक्षरी करणे, ज्यामध्ये कालमर्यादा, दायित्वे आणि नुकसान भरपाईची कलमे समाविष्ट करणे आवश्यक असते.प्रकल्प अंमलबजावणी आणि देखरेख : गुणवत्ता आणि वेळेचे पालन सुनिश्चित करण्यासाठी सोसायटी-नियुक्त प्रतिनिधी किंवा सल्लागारांकडून नियमित तपासणी करणे महत्त्वाचे ठरते.

सरकार आणि प्राधिकरणांची भूमिका

महाराष्ट्र शासन पुढीलप्रमाणे पुनर्विकास प्रकल्पांना मदत करते:

एफएसआयमध्ये प्रोत्साहन : उच्च एफएसआय वाटप शहरी भागात पुनर्विकासाला प्रोत्साहन देते.

सिंगल-विंडो क्लीयरन्स सिस्टीम : पुनर्विकास प्रस्तावांना सुव्यवस्थित मंजुरी करून देते.

मॉडेल मार्गदर्शक तत्त्वे : गृहनिर्माण संस्था आणि विकासकांच्या हिताचे रक्षण करण्यासाठी गृहनिर्माण विभागाद्वारे जारी केले जाते. फॉर्म १ए (वाहतुकीसाठी अर्ज) आणि क्लस्टर पुनर्विकासासाठी झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरण (एसआरए) कडील मार्गदर्शक तत्त्वे सोसायटी व्यवस्थापन समित्यांसाठी महत्त्वपूर्ण साधने म्हणून काम करतात.

आव्हाने आणि उपाय

पुनर्विकास फायदेशीर असला तरी, विलंब, वाद आणि सदस्य असंतोष यासारखी आव्हाने उद्भवू शकतात. या समस्यांचे निराकरण करण्यासाठी आवश्यक आहे, ते करण्यासाठी खालील बाबींचा विचार करावा लागतो:

पारदर्शक संप्रेषण: सर्व सदस्यांना प्रक्रिया आणि फायद्यांची माहिती दिली जाईल याची खात्री करणे.

कायदेशीर साहाय्य : कराराचा मसुदा तयार करण्यासाठी आणि विवादांचे निराकरण करण्यासाठी अनुभवी कायदेशीर व्यावसायिकांना गुंतवणे, त्यांचे मार्गदर्शन घेणे.

तृतीय-पक्ष निरीक्षण : जबाबदारी सुनिश्चित करण्यासाठी प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार नियुक्त करणे.पुनर्विकास ही एक परिवर्तनीय प्रक्रिया आहे; जी जुन्या गृहनिर्माण संस्थांच्या बहुआयामी समस्यांचे निराकरण करते. नियोजित आणि प्रभावीपणे अंमलात आणल्यास, ते एक सुरक्षित, अधिक टिकाऊ आणि आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य वातावरण प्रदान करते. कायदेशीर तरतुदींचा फायदा घेऊन आणि सदस्यांचा सक्रिय सहभाग सुनिश्चित करून, गृहनिर्माण संस्था आव्हानांवर मात करू शकतात आणि विकास तसेच समृद्धीचा मार्ग म्हणून पुनर्विकास स्वीकारू शकतात.

महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण क्षेत्राच्या कायदेशीर चौकटीचे आणि व्यावहारिक वास्तवांचे पालन करून विद्यार्थी, बांधकाम व्यावसायिक, विकासक, कंत्राटदार आणि सोसायटी सदस्यांसह सर्व भागधारकांना स्पष्टता आणि कृतीयोग्य अंतर्दृष्टी देण्यासाठी हा लेखनप्रपंच करण्यात आला आहे.

लेखक गृहनिर्माण व पुनर्विकास सल्लागार आहेत.

(मोबाईल: +९१७७०९६१२६५५)