ब्रेकिंग

संपादकीय

गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासात सदस्य जागरूकता

Samruddhi Dhayagude
29 Mar 2025

विद्यावाचस्पती विद्यानंद : गृहनिर्माण व पुनर्विकास सल्लागार

(मोबाईल : +९१७७०९६१२६५५)

महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्था सुसंवादी राहणीमान आणि रहिवाशांचे सामूहिक कल्याण सुनिश्चित करण्यात महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावतात. तथापि, या सोसायट्यांची प्रभावी कार्यप्रणाली अनेकदा त्यांच्या सदस्यांच्या सक्रिय सहभागावर आणि माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यावर अवलंबून असते. डीम्ड कन्व्हेयन्स आणि पुनर्विकास यांसारख्या प्रक्रियांचे यश हे सदस्यांच्या जागरूकतेवर आणि कायदेशीररित्या योग्य तसेच सहमतीने कार्यप्रणालीवरआधारित त्याचप्रमाणे निर्णय घेण्याच्या त्यांच्या क्षमतेवर अवलंबून असते.

सदस्य जागरुकतेचे महत्त्व

सभासद जागरुकतेमध्ये त्यांचे हक्क, कर्तव्ये आणि गृहनिर्माण संस्थांचे नियमन करणारी कायदेशीर चौकट समजून घेणे समाविष्ट असते, यासाठी जागरूकता आवश्यक आहे. त्या अनुषंगाने पुढील बाबी महत्वाच्या असतात:

महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० अंतर्गत कायदेशीर आवश्यकतांचे पालन सुनिश्चित करणे.

विकासक किंवा बांधकाम व्यावसायिकांकडून होणार्‍या गैरव्यवहारापासून समाजाच्या हिताचे रक्षण करणे.

समाजाच्या कामकाजात पारदर्शकता वाढवणे.

पुनर्विकास किंवा डीम्ड कन्व्हेयन्सबद्दल माहितीपूर्ण चर्चा आणि निर्णय घेणे.

सदस्यांमधील जागरूकतेच्या अभावामुळे अनेकदा विलंब, वाद आणि आर्थिक नुकसान होते, जे पुनर्विकास किंवा कायदेशीर प्रक्रियेच्या प्रगतीमध्ये अडथळा आणू शकतात.

सदस्य जागरुकतेसाठी प्रमुख क्षेत्रे

सदस्यांना सक्षम करण्यासाठी, गृहनिर्माण संस्थांनी खालील क्षेत्रांवर लक्ष केंद्रित केले पाहिजे:

डीम्ड-कन्व्हेयन्स समजून घेणे

सदस्यांनी डीम्ड कन्व्हेयन्सची कायदेशीर गरज आणि फायदे समजून घेतले पाहिजेत. बिल्डरवरील अवलंबित्व काढून टाकून सोसायटी जमीन आणि इमारतीवर मालकी हक्क मिळवते वत्याची खात्री करते.

कायदेशीर संदर्भ: महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स क्ट (चजऋ॒), १९६३ चे कलम ११, बिल्डरला विहित वेळेत मालमत्तेची माहिती देणे बंधनकारक करते.

पुनर्विकास मूलभूत

पुनर्विकास म्हणजे केवळ नवीन इमारती बांधणे नव्हे; तर त्यात अनेक कायदेशीर, आर्थिक आणि तांत्रिक मूल्यमापनांचा समावेश असतो. विकासकांशी वाटाघाटी करताना सदस्यांनी पुनर्विकास करारांचे परिणाम आणि त्यांचे अधिकार समजून घेतले पाहिजेत.

अधिकार आणि जबाबदार्‍या

सदस्यांना आर्थिक विवरणे आणि पुनर्विकास प्रस्तावांसह सोसायटी रेकॉर्डमध्ये प्रवेश करण्याचा अधिकार आहे.जबाबदार्‍यांमध्ये सभांमध्ये सक्रिय सहभाग आणि समाजाच्या नियमांचे पालन यांचा समावेश होतो.

कायदेशीर दस्तऐवजीकरण

सुरळीत कायदेशीर प्रक्रिया सुनिश्चित करण्यासाठी सदस्यांनी आवश्यक कागदपत्रे जसे की विक्री करार, वाहतूक करार आणि शीर्षक प्रमाणपत्रे यांच्याशी परिचित असणे आवश्यक आहे.

सरकारी मदत आणि योजना

महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम, १९६१ अंतर्गत विहित केलेल्या सरकारी योजना आणि स्वरूपांची जागरूकता प्रक्रिया सुलभ करू शकते आणि खर्च कमी करू शकते.

निर्णय घेण्याची प्रक्रिया

गृहनिर्माण संस्थांमध्ये प्रभावी निर्णय घेण्यासाठी संरचित आणि सर्वसमावेशक दृष्टिकोन आवश्यक आहे. त्यादृष्टीकोनातून काही महत्त्वपूर्ण बाबींचा अभ्यासपूर्वक विचार करणे जरुरीचे असते, त्या सबंधित बाबी खालीलप्रमाणे आहेत :

१. सर्वसाधारण सभेचे आयोजन (ॠइच्)

ॠइच् हे प्राथमिक निर्णय घेण्याचे व्यासपीठ आहे. महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० अंतर्गत विनिर्दिष्ट केलेल्या नियमांनुसार अजेंडा सर्व सभासदांना अगोदर कळविला जाणे आवश्यक आहे.

कोरम आवश्यकता, उपनियमांमध्ये नमूद केल्यानुसार, निर्णय कायदेशीररित्या बंधनकारक असण्यासाठी त्यांचे पालन करणे आवश्यक आहे.

२. एकमत होणे अथवा सहमती मिळणे

एकमताने किंवा बहुसंख्य मंजूरी मिळवणे हे सुनिश्चित करते की पुनर्विकास किंवा डीम्ड कन्व्हेयन्स प्रकल्प विवादांशिवाय पुढे जातात.

३. व्यवस्थापकीय समितीची भूमिका

व्यवस्थापकीय समिती सदस्यांसाठी प्रातिनिधिक संस्था म्हणून काम करते आणि सदस्यांना सर्व घडामोडींची माहिती देऊन पारदर्शकपणे कार्य करणे आवश्यक आहे.

४. व्यावसायिक सल्ला घेणे

सदस्यांनी प्रस्ताव, करार आणि आर्थिक परिणामांचे मूल्यांकन करण्यासाठी कायदेशीर सल्लागार, आर्किटेक्ट आणि प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार यांसारख्या व्यावसायिकांना गुंतवून घ्यावे.

५. मतदान यंत्रणा

निर्णय घेण्यामध्ये लोकशाही मतदान प्रक्रियेचा समावेश असावा. पुनर्विकासासाठी, सरकारी मार्गदर्शक तत्त्वांनुसार किमान ७५% सदस्यांची संमती आवश्यक आहे.भविष्यातील कायदेशीर आव्हाने टाळण्यासाठी मतदानाचे दस्तऐवजीकरण करणे आवश्यक आहे.

सामान्य गैरसमज आणि स्पष्टीकरण

स्पष्टता सुनिश्चित करण्यासाठी, सामान्य गैरसमज दूर करणे आवश्यक आहे:

१. गैरसमज : डीम्ड कन्व्हेयन्स अतिरिक्त पायर्‍यांशिवाय सर्व अधिकार आपोआप हस्तांतरित करते.

स्पष्टीकरण : डीम्ड-कॉन्व्हेयन्ससाठी औपचारिक अर्ज प्रक्रिया आवश्यक आहे, ज्यामध्ये सरकार-विहित फॉर्म सबमिट करणे आणि सक्षम प्राधिकार्‍याकडून प्रमाणपत्र घेणे समाविष्ट आहे.

२. गैरसमज : व्यवस्थापकीय समिती सदस्यांशी सल्लामसलत न करता पुनर्विकासाचा निर्णय घेऊ शकते.

स्पष्टीकरण : पुनर्विकासासाठी सर्वसाधारण संस्थेची स्पष्ट संमती आवश्यक आहे, कारण व्यवस्थापकीय समिती एकतर्फी असे निर्णय घेऊ शकत नाही.

३. गैरसमज : कोणताही पुनर्विकास प्रस्ताव समाजासाठी फायदेशीर असतो.

स्पष्टीकरण : सभासदांनी मंजुरीपूर्वी पुनर्विकास प्रस्तावांची आर्थिक व्यवहार्यता आणि कायदेशीर दायित्वांचे कसून मूल्यांकन केले पाहिजे.

संदर्भासाठी सरकारी फॉर्म आणि स्वरूप

जागरूकता प्रक्रिया सुलभ करण्यासाठी, सोसायटी खालील कागदपत्रांचा संदर्भ घेऊ शकतात:

१. फॉर्म तखख:महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स कायद्याअंतर्गत डीम्ड कन्व्हेयन्ससाठी अर्ज.

२. विकास कराराचे स्वरूप: सदस्यांच्या हिताचे रक्षण करण्यासाठी पुनर्विकासासाठी कराराचा मसुदा.

३. मॉडेल उपविधी: सहकार आयुक्त आणि निबंधक, सहकारी संस्था, महाराष्ट्र यांनी विहित केलेले मसुदे.

सदस्य जागरूकता आणि निर्णय घेण्याच्या सर्वोत्तम पद्धती

१. नियमित प्रशिक्षण आणि कार्यशाळा

गृहनिर्माण संस्था सदस्यांना कायदेशीर आणि तांत्रिक बाबींबद्दल शिक्षित करण्यासाठी तज्ञांसह प्रशिक्षण सत्र आयोजित करू शकतात.

२. संप्रेषण करत राहणे

व्यवस्थापकीय समितीने परिपत्रके, सूचना आणि ऑनलाइन प्लॅटफॉर्मद्वारे माहितीचा वेळेवर प्रसार सुनिश्चित केला पाहिजे.

३. कायदेशीर हेल्पलाइन आणि समुपदेशन

मागणीनुसार मार्गदर्शन देण्यासाठी सोसायट्यांनी कायदेशीर सल्लागार किंवा सहकारी संस्था कायद्यांमध्ये तज्ञ असलेल्या एनजीओशी संपर्क साधून त्यांचे सहकार्य आणि मार्गदर्शन प्राप्त केले पाहिजे.

सदस्य जागरूकता आणि सक्रिय निर्णय घेणे हे यशस्वी डीम्ड कन्व्हेयन्स आणि पुनर्विकास प्रक्रियेचा कणा आहे. शिक्षण, पारदर्शकता आणि व्यावसायिक मार्गदर्शनाद्वारे सदस्यांना सक्षम करणे केवळ कायदेशीर नियमांचे पालन सुनिश्चित करत नाही; तर समाजाच्या सदस्यांमध्ये एकता आणि विश्वास देखील वाढवते. जागरुकता उपक्रमांमध्ये गुंतवणूक करणार्‍या गृहनिर्माण संस्था पुनर्विकास आणि मालकी हस्तांतरणाच्या गुंतागुंतीकडे नेव्हिगेट करण्यासाठी अधिक सुसज्ज आहेत, ज्यामुळे रहिवाशांचे उज्ज्वल भविष्य सुनिश्चित होते.